房價太高 買不如租
居者一定要有其屋?租房子是幫別人供屋子,供到最后肥了別人,自己什麼都沒有,肯定吃虧?買房子怎樣都比租房划算?
如果問十個人,買房子好還是租房好?
相信九個人的答案是:當然是買房子,租房是幫別人供屋子。
如果問:“買房租房哪個更划算?”
很多人可能不假思索就回答:“當然是買房”,理由同上,租房是幫別人供屋子,買房子有保障,供到最后是自己的。
如果再問:“買房子比較划算,有數字根據嗎?”
你會發現,其實沒有多少人真正算過這筆賬。
而算過這筆賬后,你可能驚訝,“租不如買”的理論並不是在每個時候都通用。
這個年頭我們一直聽別人說,房價漲得很厲害,買房子投資好賺,買房自住更要快手,不然買不起房子。
可是我們很少聽到投資專家或買房投資的人告訴我們,現在我國房子租賃的回酬率是多少?許多想買房收租的人,可能都不清楚這點。
房價暴漲租金保持
房地產經紀黃國忠表示,目前我國房產出租的回酬平均是4%~4.5%。
“地點好的高級公寓,回酬可以到5%,有地房產比如雙層排屋,回酬可能是3%、4%。”
財務規劃師黃凱順表示,我國房產價格還沒暴漲之前,也就是2008年之前,我國的房產出租回酬率平均8%。
“舉個例子,以前我以50萬令吉買到一個產業,租金一年4萬,就有8%回酬,現在房價漲到百萬令吉,租金如果還是4萬令吉,回酬只剩4%。”
換另一個說法,房價大漲,房屋租金並沒有跟著大漲,對租房子的人來說影響其實不大。
他說,如果只是需要一個棲身之處的人,這個時候就繼續租房子,不需要急著買房子。
買房有保障乃迷思
在我國,買得起房子卻寧願租房的人很少,多數人是因為買不起房子才租房,所以不管買不買得起房子,租房的人普遍也給人買不起房子的印象。
可是在美國、歐洲一些國家,許多人已經意識到,當購房成本太高的時候,租房反而更加划算。
黃凱順建議這個高房價的時候,沒有能力買房子就應該租房。
最重要是租房可以減輕經濟負擔,避免陷入財務陷阱,另外,從投資的角度來看,高房價時候買房,就算自住還是吃虧。
有能力的人當然隨時買房子都不成問題,問題是很多明明沒有能力的人,想到供房雖然辛苦,但每個月加多幾百令吉或上千,30年或35年后,房子就是自己的,死撐買了一套房子。
買房有保障其實是一種迷思,有這種想法的人,幾乎沒有計算過供房付出的利息和時間成本,這筆錢用來做其他投資,回酬是多少?
首先,買房子要付一筆頭期錢,以目前的房價,付個5萬到10萬頭期款是很普遍的事,加上裝修房子、買家具等,買一間房子,可能開始就花掉20萬令吉。
他邊說邊用財務計算機計算給記者看,如果把這20萬令吉付頭期款的現金,投資在回酬8%的工具,30年以后回酬是201萬2000令吉。
另一點很多人沒有計算過的是,買房子償還房貸,支付的利息有多高。
以貸款40萬令吉來說,如果利息5%,攤還年限為35年,35年支付的利息總數是44萬7815令吉29仙。
根據房貸的組合方式,買下房子的約前20年,我們付的房貸,都是支付利息多過支付本金。
供過于求不怕租不到房子
如果買一個價值40萬令吉的房產,貸款利息以5%計算,攤還年限35年,每個月付還貸款的數目是2018令吉75仙。
要是租一間價值40萬令吉的房子,租金假如是產業的4%,就是約1300令吉,供房和租房的差價是700令吉左右。
黃凱順說:“如果把這700令吉省下來,用來投資,平均回酬8%,30年后得到的回酬8萬6300令吉,加上省下頭期錢投資得到的回酬,就是一筆可觀數字。”
他問:“投資一個房產,30年以后可以升值這么多嗎?”
他表示,精明的人會先把錢供給自己,而不是先償還利息。
當然,如果你選擇租房子,可是省下的房租差價或頭款錢(如果有這筆錢),還是用來花掉,最后你什么都沒有。
“但這是人的問題,不是投資的問題。”
還有就是買房子和租房面對的風險差別,這點也是很多人都會忽視的,“如果房產泡沫爆破,背負房貸的人,馬上就會面對衝擊,可是租房的人影響不大。”
當然,房產泡沫要是影響經濟,全民都會受累,但那時大家手頭都緊,屋主不可能冒然加租。
他認為,最重要的一點是,我國目前的問題不是房產供應短缺,而是有些人已經買了幾間房子,有些人卻還沒有一間自己的房子。
如果房產供應不足,應該是所有住宅區都住滿了人,“但是你看現在不是這樣,很多地方還是有空房。”
所以他認為,我國房產租金不可能突然大漲,不怕租不起房子。
現在很多人擔心沒有房子住,先買房子才理財,他說,這可能窮一輩子,最后只剩下一間房子。
理好財了,把投資回酬握在手,最大優勢是,你可以在屋價合理的時候買房子,而不是跟人家爭貴屋。
量力而為財務才自由
以目前市場的房屋租金來看,我國目前的租房市場是在合理範圍。
小市民要找一間租金在承受範圍以內的房子,應該比找一間自己買得起的房子,容易很多。
黃國忠表示:“目前我國組屋的租金大概介于500到600令吉,武吉免登(Bukit Bintang)一帶的組屋租金可以去到2000令吉,但其它地方的組屋最多是五六百令吉,價格不可能有多大調整,因為租住組屋的多數是低收入群。”
至于公寓、有地房產,他說,是視地點而定,當然越靠近市場區價格越高。
其實,上房產網站看一看,可以發現,到處有租金少于1000令吉、介于1000令吉到1500令吉、1500令吉以上的地點,視乎個人的能力,總有租得起的房子。
租房的好處是隨時可以搬遷,以求職來說,你可以隨時因為換工作而搬家,只要居住環境和交通狀況不錯地點,都是一種選擇。
單身一族可以租小一點的房子;婚后兩個人都有收入,就換租大一點的房子。
要是買房,房貸一攬上身就是30年、35年的事,不管工作、孩子就學變動或財務問題,需要搬家、大屋換小屋或賣房套現,都不是簡單的事。
最重要的是量力而為,有能力供房就供房,沒有能力的話,租房並不是問題。